전국 부동산 상승장으로 부동산 가격이 오른만큼
나는 한명의 임차인으로써 계약 만료를 앞두고 고민이 많았다.

내가 들어갈 주택을 찾다보니 공공지원 민간임대주택 을 알게 되었다.

알게된 시점부터 3개월 이상 관련 정책과 법률을 찾아보며 지식을 습득했고 알게 된 내용을 정리하여 글로 남겼다.
(운이 좋게도 이 와중에 공공지원 민간임대주택 청약에 당첨되었다)

그러다보니 알게된 정보가 많은 분께 도움이 되는 것을 알게되었고, 당첨 이후에도 알게되는 새로운 정보가 있으면 해당 글을 지속적으로 보완하고 있고 더 많은 분께 도움이 됐으면 하는 마음이다.

궁금한 점은 댓글로 남기면 아는 범위 내에서 답변을 남기겠다.

아래는 최근에 개발한 내 조건에 맞는 임대주택을 찾아볼 수 있는 사이트.

시간내어 이 글을 읽으면

1.  계약 만료 때마다 추가 보증금을 마련할 수 있을지, 어디로 가야할지에 대한 고민을 해소할 수 있는 공공지원 민간임대주택에 대한 기본적인 지식을 습득할 수 있다.
2. 공급 유형엔 어떤 것이 있고, 내 상황에서 어떤 공급에 넣어야 유리한지와 공공지원 민간임대주택의 장단점이 무엇인지 알 수 있다.
3. 공공지원 민간임대주택을 찾는 방법과 입주 신청하는 방법을 알 수 있다.

공공지원 민간임대주택 4줄 요약

1. 보증금, 월세 저렴한 최장 10년 반전세. 유주택자 되면 쫓겨남, 10년 되도 쫓겨남
2. 깐깐한 집주인 (건설사 또는 건설사 외주)
3. 10년 뒤 제 값 주고 팔 아파트라 건설사가 열심히 지음
4. 청약을 준비하는 신혼부부, 청년, 1인 가구에게 전월세 최고의 대안

공공지원 민간임대주택이란?

공공(국토부)에서 지원하여 민간 건설사(GS건설, 현대건설, 롯데건설 등)에서 건설한 주택.
과거 이름은 ‘뉴 스테이(New Stay)’ 였고, 2018년 7월 이후 ‘공공지원 민간임대주택’ 으로 변경되었다.

민간 건설사는 지어진 주택을 10년간 임대(2021년 이전 진행 사업은 8년간)해야 하며, 이 기간 동안에는 임대 주택을 양도할 수 없다. 따라서 10년이 지나기 전에는 지속적으로 임대를 해줘야하며 이후 분양(판매)을 할 수 있다.

공공임대, 민간임대 중 어떤 임대주택을 알아봐야할지 차이점이 뭔지 모르겠다면 이 문서를 참고하자.

나에게 맞는 임대주택 찾기. 공공임대, 민간임대 총정리

청약 통장 사용 여부 및 재당첨 제한 여부

청약통장은 사용하지 않는다.
대한민국 국적의 무주택자는 신청이 가능.

공공지원 민간임대주택은 특별공급, 일반공급 모두 민간임대주택에 관한 특별법 적용 대상으로 재당첨제한이 없다.

청약 방법

각 시공건마다 다르다.

청약홈에서 진행하는 경우가 있고
각 시공사에서 제공하는 홈페이지에서 진행하는 경우가 있다.

청약 신청금을 받는 경우도 받지 않는 경우도 있기 때문에 모집 공고문을 봐야 정확히 알 수 있다.

최근 진행된 삼송 서한 비아티움 청약 신청금은 10만원이었다. (당첨자, 낙첨자 전원 환불)

임차권 양도 및 전대

민간임대주택에 관한 특별법 등 관련 법령에서 허용되는 경우에 해당 되더라도 임대인(건설사)의 동의 없이 임차권 양도나 전대하는 경우 임차권을 박탈, 퇴거 사유에 해당한다.

이 내용은 공고문에 기재되어 있어 별도로 꼭 확인할 것.

임대 보증금과 월 임대료 

일반 : 시세의 90~95%
청년, 신혼부부 등 : 시세의 70~85%

이라고 국토부 마이홈에 설명되어 있지만 실제로 이것보다 저렴하게 책정되는 경우도 있어 공고문을 확인하고 주변 시세와 비교해봐야한다.

지방의 경우 84㎡ 기준 보증금 1억대, 월 임대료 30~40만원 선
수도권은 보증금 1~3억대, 월 임대료가 3~50만원 수준

보증금, 월 임대료 증액은 2년 5% 상한이 정해져 있어 시장의 변화에 민감하게 반응하지 않는다는 점이 있다.

임대 기간

8~10년 (2020년 8월 18일 8년에서 10년으로 연장)

입주자 분양 전환 우선권

공고문을 별도로 확인해봐야 확실하지만 명목상 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다.
현재 분양 전환 우선권에 대한 법률이 정해지지 않았기 때문이다. 건설사 입장에선 꼭 줘야하는게 아닌데 굳이 줄 필요가 없는 것.

2021년 공공지원 민간임대주택의 입주자에게 분양우선 전환권을 부여하는 법안 발의가 되었지만
아직 통과되지 않은 상태.

아직 8년의 임대기간을 채운 아파트가 없기 때문에 추후 임대 기간이 만료된 아파트의 거취를 살펴보아야 하지만
임대기간이 종료된 후 주변 아파트 시세에 맞춰 분양이 가능하기 때문에 입주자에게 낮은 분양가로 공급할 가능성은 아주 낮다고 봐야한다.

당첨 후 입주 불가 사유, 거주 중 퇴거 사유

입주 전

1. 본 청약에 당첨되어 분양권이 생기면 입주가 불가하다. 공공지원 민간임대주택 입주일보다 사전 청약 분양권을 먼저 받게될 경우에도 마찬가지이다.
2. 본인 명의 주택이 생기면 입주가 불가하다. (직계존비속, 배우자 포함)

해당 사유에 의해 입주 불가하면 건설사에 따라 계약금 중 일정 금액을 제한 금액을 반환한다. (대략 1~300만원을 제외한 금액)

거주 중

1. 본인 명의의 주택이 생기면 퇴거 사유에 해당한다. (직계존비속, 배우자 포함)
   퇴거 기한은 시공사마다 다르기 때문에 별도의 확인이 필요.
2. 청약이 당첨될 경우 분양권 또한 주택에 포함되기 때문에 퇴거 사유에 해당한다.
   청약과 사전청약은 분양권 입주개시일 당일까지 퇴거를 완료해야한다.

본인이 무주택세대구성원, 무주택자에 해당하는지 정확히 판단하려면 해당 포스팅을 참고하면 된다.

공급 종류

일반공급 (80%)

만 19세 이상 무주택세대구성원(집 없는 성인, 세대구성원 중 직계존비속과 배우자 전부 무주택이어야함)

예)
유주택자 친구네 집에 동거 (청약 가능, 친구는 직계존비속과 배우자에 속하지 않음)
유주택자 부모님 집에 동거 (청약 불가, 부모님은 직계존속)
유주택자 삼촌 집에 동거 (청약 가능, 삼촌은 직계존비속과 배우자에 속하지 않음)

특별공급 (20%)

– 청년 : 만19~39세 미혼 무주택자
– 신혼부부 : 혼인 중인 사람 또는 예비신혼부부, 입주 전까지 혼인 증명 가능한 사람
– 고령자 : 연령이 만 65세 이상인 사람

특별공급 공통 조건

도시근로자 평균소득 120% 이하 (보통 공고문에 도시근로자 평균소득 정보가 제공된다. 다만 소득정보는 공공임대주택, 공공 민간임대주택, 민간주택 청약 등 분양에 따라 다를 수 있으므로 꼭 건별로 확인해야한다. 시공사에 전화해서 다시 물어보자. 소득기준 부적격나면..)

소득에 따라 1, 2, 3순위가 결정된다.
1순위 – 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 100% 이하
2순위 – 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 110% 이하
3순위 – 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 120% 이하

1순위인 신청자수가 공급세대수보다 많을 경우 1순위에서 추첨을 통해 입주자를 결정한다.
따라서 특별공급의 경우 소득이 적으면 적을수록 유리하다.

특별공급의 임대료가 일반공급에 비해 저렴하게 공급된다.
특별공급 – 표준임대시세의 85%
일반공급 – 표준임대시세의 95%
로 산정된다.
(표준임대시세 : 인근지역 유사한 유형의 주택을 선정하여 전월세 거래를 토대로 도출한 시세)

혹시 본인의 소득을 정확히 모르고 있다면 꼭 직접 조회하여 알아두자.
5분도 안걸린다.
홈택스에서 5분내로 나의 소득 조회하는 법

공공지원 민간임대주택 장단점

장점

1. 장기간 거주의 안정이 보장된다. 저렴한 보증금, 월 임대료로 신축, 준신축 아파트에 거주가 가능하다. 연장하여 최대 8~10년 거주가 가능한데 연장 시점마다 증액 상한이 5%로 정해져 있어 초기 저렴한 수준이 유지된다. 또한 임대주택이기에 취득세 보유세 등이 발생하지 않는다.
   
   
2. 거주하면서 청약을 준비할 수 있다. 청약 통장을 사용하지 않으므로 내가 청약으로 원하는 지역에 입주하여 전략적으로 당해와 가점을 챙기고 준비하는 것이 가능하다.
   
   
3. 품질이 민간 분양주택과 다르지 않다. 건설사는 8~10년 임대 후 주변 시세대로 일반인에게 분양이 가능하기 때문에 일반 민간 분양주택과 다르지 않은 품질을 기대할 수 있고(개떡 같이 지으면 아무도 안살테니) 부대시설 등 모든 부분이 일반 민간 주택과 비슷한 수준이다.

단점

1. 내 집 마련이 아닌 임대주택이다. 8~10년간 입주자로 살았다면 이후 주변 시세의 분양가로 구입하던, 타 지역으로 이사를 가야하는데 이때 주택 마련 자금이 부족하다면 퇴거 후 다시 전/월세로 거주하게 되는 악순환이 발생할 수 있다.
2. 퇴거 시 모든 상태를 원상복구 해야한다. 이는 사실 전/월세도 마찬가지라고 생각되나, 중문 설치나 아트월 설치 등 거주 환경이 좋아지는 부분에 대해서 전/월세의 경우 집주인과 타협을 볼 여지가 있지만 임대 주택의 경우 그렇지 않은 경우가 많다.
3. 소유권이 없는 입주자, 갑이 아닌 을. 입주자가 소유자인 경우가 많은 공동주택에 비해 공공지원 민간임대주택의 경우 입주자에게 소유권이 없다. 따라서 용역 업체 선정에서 입주자의 의사가 반영되지 못하고 운영 관리를 책임지는 위탁 운영사가 수익을 내야하는 기업이다보니 관리에 소홀하다는 평가가 있다.
4. 임대주택에 대한 좋지 않은 이미지. 근래에는 조금 개선된 것 같으나 임대주택에 대한 시선이 마냥 곱지 않은 것이 현실이다. 이미지 개선을 위해 정부 차원에서 노력한 적이 있을 만큼 차별 담긴 시선이 있는 것은 사실이다. 따라서 취학아동이 있는 집이라면 고민이 될 요소이다.
5. 생각보다 싸지 않다. 임대 주택을 알아보다보면 국민임대, 행복주택과 같은 공공임대를 본적이 있을텐데 이들에 비해서는 가격이 결코 싸지 않다. 공공임대는 국가에서 공급하는 임대주택이기에 전세나 월세에 비해 상당히 저렴한 편이지만 “공공지원 민간임대주택” 의 경우 일반적으로 전/월세의 8~90%정도의 시세이기 때문에 월세형이면 전세로 환산한 금액을 꼭 따져봐야한다.

추천 대상

청약을 노리거나 당장 내 집 마련 자금이 부족한 분께 추천한다.
임대 보증금, 월 임대료가 저렴한 편이어서 당장 내 집 마련 자금이 부족한 분이 입주하여
혼인, 자녀 계획, 경기도 당해 조건을 채워 청약에 도전할 분께 최선의 선택이 될거라 생각한다.

공공지원 민간임대주택 찾는 법

국토부 산하기관 LH에서 운영중인 마이홈에 임대주택을 찾는 곳이 있다.

공공지원 민간임대주택의 경우 여타 임대주택에 비해 수가 훨씬 적어 잘 살펴봐야하며
경우에 따라 시공사 홈페이지에서 청약하는 경우, 청약홈에서 청약하는 경우가 있다.

다만 직접 찾아본 결과 마이홈포털엔 실제로 진행됐거나 진행중인 공공지원 민간임대주택이 나오지 않는 경우가 있다!(심지어 많다)

국토부 담당부서에 전화하여 물어보니 각 지자체별로 지원하여 시행되는 경우도 있어 국토부에서 모든 시행건을 관리하여 표기하기 어렵다는 답변을 받았는데, 솔직히 이해는 되지 않았지만 그 답변으로 확실해진 것은 마이홈 포털에 나오는 공공지원 민간임대가 전부가 아니라는 것.

지켜본 결과 최근에 진행중인, 공고문이 이미 나와있는 시공건에 대해서도 표시되지 않는 것으로 보아 마이홈 포털은 참고용 정도로만 사용이 가능할 것 같다

마이홈포털 임대주택 찾기

여러모로 찾아본 결과 현재 기준으로 

내가 살고 싶은 지역 + 공공지원 민간임대 키워드를 조합하여 포털과 검색엔진에서 찾는게 가장 좋은 방법으로 보인다.

예를들어 내가 살고 싶은 지역이 하남이라면 검색어는 “하남 공공지원 민간임대” 가 될 것이고
의정부가 관심지역이면 “의정부 공공지원 민간임대“와 같은 키워드로 검색을 해보면 된다.

의정부 공공지원 민간임대

검색은 대형 포털과 구글까지 모두 해보는 것이 확실하다. ShowMeTheTime 블로그를 즐겨찾기하고 자주 보러오거나

한 곳에 모아서 볼 수 있는 플랫폼이 없다는 것이 안타깝고 화가난다.

공공지원 민간임대주택 관련 질문 받고 답변했던 내용 정리

Q. 내가 들어가고 싶은 곳의 분양이 이미 끝났다. 입주 할 방법은 없나?
A. 입주 대기를 걸면 된다.

이미 분양이 끝났다고 낙담할 것 없다. (물론 좋은 상황은 아니지만) 당첨이 되고도 많은 분이 개인 사정에 의해 분양을 포기하는 경우가 발생한다. 자격 미달이거나 중간에 청약이 당첨되어서 등등 여러 이유로 입주를 포기하는 사람이 생기기 마련.

건설사는 국가의 지원을 받는 대신 8~10년간 임대의무기간이 있기 때문에 입주 예정자가 입주를 하지 못할 경우, 예비합격자 또는 입주 대기자를 받아서 임대를 줘야한다.

입주 대기는 각 아파트 단지의 홈페이지나 관리소로 전화해서 물어보면 안내를 해줄 것이다.

예로 개봉역 센트레빌 레우스 아파트의 경우 2020년부터 8년간 임대를 줘야하기 때문에 2026년까지는 입주대기자를 지속적으로 받을거라고 추정할 수 있다.

다만 근래 집값과 전세가가 폭등하여 공공지원 민간임대에 대한 관심이 폭등한 것 같다.
입주 대기를 신청해도 좋은 입지에 있는 임대주택은 한참동안 배정을 받지 못할 확률이 높다.
따라서 내가 원하는 곳을 리스트업 하고 가능하다면 여러 곳에 입주대기를 신청하는 것이 좋을 것으로 보인다.

개봉역 센트레빌 레우스 홈페이지 공지

2026년 제도 변경사항 업데이트

이 글은 2022년 7월에 작성되었습니다. 이후 민간임대주택특별법이 여러 차례 개정되어 제도 구조가 상당히 변경되었습니다. 2026년 3월 기준 주요 변경사항을 정리합니다.

민간임대주택 유형 재편 (2025년 6월 시행)

기존 2가지 유형(공공지원·장기일반)에서 3가지 유형으로 변경되었습니다.

임대료 규정 현황

임대료 증액 상한은 연 5% 이내로 변동 없습니다. 세부 기준은 다음과 같습니다.

• 특별공급(청년·신혼부부): 시세의 70~85% 이하
• 일반공급: 시세의 90~95% 이하
• 증액 후 1년 이내 재증액 불가

신유형 민간임대 등장 (2024년 8월 발표)

정부가 기존 공공지원 민간임대 외에 새로운 민간임대 모델을 발표했습니다. 최소 100세대 이상, 20년 이상 장기 임대가 요건입니다.

분양전환 우선권 이슈

초기 공공지원 민간임대 단지들이 10년 만기에 도달하기 시작하면서 분양전환 갈등이 현안으로 부상하고 있습니다. 현행법에는 임차인 우선 분양 규정이 없어, 3년 이상 거주 시 분양전환 우선권을 부여하는 법안이 발의되어 국회에서 논의 중입니다.

공급 현황

브릿지론 이자율 연 10% 이상, 공사비 급등 등으로 공급이 감소하고 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 2025년 3월 공모 요건을 완화(재도전 제한 폐지, 공사비 조정 기준 개선)하여 중소 사업자의 참여 기회를 확대했습니다.

이 업데이트는 2026년 3월 21일 기준으로 작성되었습니다.

Q. 유주택자 부모님과 함께 살고 있다. 지원 자격을 가지려면 어떻게 해야하나?
A. 세대 분리를 해야한다.

세대 구성원 중 직계존비속(부모님, 자식)이 유주택자이면 청약의 필수 조건인 무주택세대구성원 조건에 해당하지 않는다. 내가 속한 세대의 직계존비속 모든 세대원이 무주택자여야 하기 때문에 친구 집, 친척 집에 동거를 하면서 세대 분리를 한다던가, 별도의 주택에 임차하여 세대 분리를 해놔야 필수 조건을 충족할 수 있다.

Q. 특별공급 대상에 해당되는데 나는 특별공급을 하면 되나? 일반 공급을 하면 되나?
A. 소득에 따라 결정하는게 좋다.

일반 공급은 소득 제한이 없다. 공급 세대수가 많으나 당연히 신청자도 많을거라 경쟁률이 특별공급에 비해 높다.
특별 공급은 공급 세대수는 적으나 자격요건이 있기 때문에 경쟁률도 적을 것.

다만 특별 공급은 소득 제한이 있기 때문에 거주 중 소득이 올라서 특별 공급 대상에서 벗어나는 경우 퇴거해야한다.
입주 시점엔 도시근로자 가구원수 별 월 평균소득의 120% 이하여야하고 재계약 시점엔 150% 이하를 충족해야한다.
따라서 현재 소득이 특별공급 기준에 가깝거나 급변 할 가능성이 있다면 애초에 마음 편하게 일반 공급을 노리는 것도 방법이다.

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시간내어 이 글을 읽으면

1. 임대주택이 뭔지, 어떤 종류가 있는지 알 수 있다.
2. 공공임대주택, 민간임대주택의 차이를 알 수 있다.
3. 내가 어떤 임대주택을 선택해야할지 기준을 알 수 있고 나에게 맞는 공공임대주택을 진단할 수 있다.

임대주택

임대주택 정말 싼거 맞나?

보통 우리가 임대주택이라고 하면 국가 또는 지자체에서 복지 차원에서 제공하는 임대주택을 떠올린다.

이 말인 즉,

공공임대주택 임대료가 얼마나 싸냐하면

같은 집 (이율 3.5% 기준 월 임대료를 전세 보증금으로 환산, 보증금과 합하여 계산)

전세 7억 5천만원 = 국민임대 약 2억

이는 공공임대주택 중 일부에 해당하지만 이만큼 가격적인 이익이 확실하다는 것을 알리고 싶었다.
여기에 민간사업자가 제공하는 민간임대주택까지 더하여 ‘임대주택’ 이라고 한다.

임대주택을 바라보는 시선

싸다는 이미지와 더불어 임대주택에 대한 사회적 시선이나 이미지가 곱지는 않다.
휴거(휴먼시아 거지) 엘사(LH 사는 사람)라는 말이 있다.

이런 차별의 시선이 안타깝지만 사회적 인식과 시선을 한순간에 바꾸기 어려운 것이 사실이다.
다행인 것은 LH에서도 이를 인지하고 개선을 위해 노력하고 있다는 점.
최근 집 값의 폭등이 많은 사람들로 하여금 임대주택을 찾도록 만들었다는 점에서 기존의 인식은 차차 개선이 될거라고 생각한다.

하지만 이런 사람들의 선입견과는 다르게 임대주택은
국가에서 건설한 것 뿐만 아니라

아이파크, 힐스테이트와 같은 민간 건설사의 아파트를 국가의 돈으로 사서 임대해주는 것,
국가의 지원을 받아 민간 건설사에서 건설한 아파트를 임대하는 것 등

다양한 종류의 임대주택이 있다.

임대주택의 종류

임대주택은 크게 두가지로 나눌 수 있다.

공공임대	민간임대
국가와 LH한국토지주택공사에서 제공	우리가 잘 알고 들어가고 싶어하는 브랜드 시공사에서 제공

이들은 어떻게 임대를 할까?

임대 주택을 공급하는 방법에 따라 두가지로 나뉘어져 공공, 민간임대 총 4가지 공급 유형이 있다.

공공임대

1. 공공건설임대주택 – 주택이 없는 땅에 LH가 주택을 지어서 임대
2. 공공매입임대주택 – 이미 지어진 주택을 LH가 매입해서 임대
   

민간임대

1. 민간건설임대주택 – 주택이 없는 땅에 민간사업자가 주택을 지어서 임대
2. 민간매입임대주택 – 이미 지어진 주택을 민간사업자가 매입해서 임대

공공임대와 민간임대는 또 다시 여러 종류로 나뉘어있다.

임대주택을 알게되고 이 제도에 대해 정보를 찾다보니 느끼게 된건

뭐 이렇게 많아

일목요연하게 진짜 원하는 정보를 최근에 맞게 정리해서 전달하는 곳이 없었다.
공공임대, 민간임대 이렇게만 있다고 생각했었는데
이게 알고보니 굉장히 다양한 종류의 임대가 있었다는 것.

나는 운이 좋았다.

결혼 전 임대주택에 관심이 전혀 없었고, 임대주택에 들어간다는 생각도 하지 않았다.
하지만 나와 살아보니 전/월세 값이 만만하지 않다는걸 알게되었고
월세와 전세를 돌다가 최근 공공지원 민간임대주택에 당첨되었다.

공공지원 민간임대의 존재를 알게되고 첫번째 청약에 당첨되어
이게 정확히 어떤건지 당첨되고 나서야 제대로 보기 시작한 나로써는 이미 수차례 지원하고 떨어진 분께 미안한 마음이 들 정도였으니깐.

여기서 의문이 들었다.
그래 공공이 임대를 하는건 ‘국민의 주거 안정을 위하여’라는 명목이라도 있다고 치자.

민간은 왜 임대를 하는거지?

돈이 되니까.

생각해보면 너무 당연하다.
우리 기업들이 돈 안되는 사업을 할리가 없지 않은가.

이들이 왜 이 사업을 하는지 아는 것도 중요하다.
그래야 우리가 이들을 어떤 관점에서 바라봐야 할지, 대응해야 할지 알 수 있으니깐.

공공임대와 민간임대의 차이점

그렇다면 공공임대와 민간임대의 가장 큰 차이점이 뭐냐?

가격차이

공공임대는 국가에서 모든 돈을 부담하여 주택을 건설, 매입하여 임대를 하는 것이기 때문에 임대 가격을 국가가 통제 할 수 있다.
따라서 임대료가 싸다.

하지만 돈이 무한이 아니니 국가와 LH, 지자체에서 모든 주택을 짓고 매입해서 임대를 줄 수는 없을 터

따라서 임대사업자에게 각종 세금 공제 혜택을 주고 임대주택 건설 시 용적률, 건폐율, 층수제한을 완화하여 민간임대사업자가 대부분의 자금을 투입하여 주택을 매입 또는 건설하도록 지원한다.

정부에서 많은 세제혜택과 특별혜택을 주지만 민간사업자가 시공 또는 매입 시 많은 금액을 부담하기 때문에 자동차 무료나눔 처럼 임대 금액을 싸게 후려칠 수 없는 것이다.

최소한의 이익도 보장되지 않는다면 어떤 임대사업자가 임대를 하고 싶겠는가?

물론 세제 혜택만으로 가져가는 이득이 많겠지만 모두가 그렇듯 돈 안되고 귀찮은 일은 그 누구도 하고 싶지 않아한다.

따라서 공공임대에 비해 민간임대는 가격이 높게 책정된다. (개인적으로 무조건이라는 표현은 지양하고 있으나 공공임대가 민간임대보다 비싼 경우를 본적이 없다. 있을 수도 있다.)

공급, 관리 주체 차이

공공임대는 국가, 지자체, 공공기관을 통하여 공급, 관리되고 있으며
민간임대는 민간 건설사, 임대사업자를 통하여 공급, 관리되고 있다.

사실 어디에서 관리를 하느냐에 따라 관리가 소홀하다 하기 보다는

‘입주 가구 중 임대주택의 비중이 얼마나 되냐’ 가 더 중요한 요소이다.

어차피 관리는 건설사나 공공기관에서 직접 하는 것이 아니기 때문에
임대 가구가 주를 이루는 단지는 입주자 대표가 관리 주체를 바꾸기 어렵기 때문에 관리를 맡은 용역 업체에서 입주자 눈치를 안보는 것. 따라서 되려 입주자가 갑질을 당하는 안타까운 일이 발생할 수 있다.

분양 전환 우선권

민간임대주택의 경우 분양 전환 우선권에 대한 법률이 정해지지 않아 대부분의 단지가 분양 전환 우선권을 부여하지 않는다. (최근 미분양이 발생한 은평 디에트르는 추가 모집에 분양 전환 우선권을 내걸었다)

공공임대주택 또한 대부분의 임대 유형이 분양 전환 우선권을 부여하지 않지만 5년, 10년 공공임대의 경우 분양 전환 우선권을 부여한다.

하지만 이건 확실하게 알아두자.

분양 전환 우선권은 ‘분양 전환 할 때 너한테 먼저 기회를 줄게’ 이지 ‘분양을 싸게 해줄게’가 아니다.

1. 장기간 거주의 안정이 보장된다 한들 내 집이 아니다.
결국 나에게 남는 것이 없다고 봐야한다. 분양 전환 우선권이 부여되는 임대주택은 5년 공공임대, 10년 공공임대 정도인데 이마저도 10년 공공임대는 분양 전환 결정일 기준으로 감정평가를 받아 분양가가 책정되므로 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정된다.

따라서 싸게살 수 없다.

5년 공공임대는 임대기간 감가상각비를 고려하여 분양가 책정이 되기 때문에 그나마 저렴할 수 있으나, 불확실한 미래를 놓고 좋은 계획이라고 하긴 어렵다.

2. 퇴거 시 모든 상태를 원상복구 해야한다.
전/월세도 마찬가지라고 생각되나, 중문 설치, 아트월 설치 등 거주 환경이 좋아지는 부분에 대해서 전/월세의 경우 집주인과 타협을 볼 여지가 있지만 임대 주택의 경우 원상복구가 원칙이라 설치된 중문과 가벽 등은 철거비용까지 부담해야한다.

3. 임대주택에 대한 좋지 않은 이미지.
위에도 언급했듯 임대주택에 대한 이미지가 좋지 않은 것은 사실이다.취학 아동이 있는 집이라면 충분히 고민해야할 요소라고 생각한다.

공공 임대주택 장점

정말 싸다. 이게 글로만 써서 잘 와닿지 않을 것 같아서 사례를 찾아봤는데, 눈물이 나올 정도다.

위에 살짝 언급이 되었지만 하나의 예를 더 들어보겠다.

아래는 공공매입임대주택에 해당하는 국민임대주택이다.
국가에서 민간 건설사 아파트를 매입하여 임대하는 것으로 공공임대 가격에 민간 아파트를 살 수 있는 아주 좋은 제도이다.
7호선 천왕역 아파트 단지 구석 기준 도보 5분 거리 강남역 50분컷 천왕이펜하우스 1단지. 전세는 5.5억 정도.

공고문 59㎡ 기준 보증금 5494만원(최고가 기준) / 월 36만원

월 임대료를 전세 이자로 환산해보면

연이율 3.5% 기준 1억 2천만원 대출 시 월 상환액 35만원이므로

1억 2천만원(월 35만원을 보증금으로 환산한 금액) + 5500만원(국민임대 공고문에 나온 임대보증금) = 1억 7500만원

전세 5억 5천만원 VS 국민임대 1억 8천만원 (5500 / 36)

공공 임대주택 단점

1. 작은 평수 위주로 공급하고 있다.
가성비가 너무 좋지만 충분하다는 느낌을 받을 수 없다. 막상 신혼부부가 들어가더라도 아이를 낳고 싶은 마음이 생기지 않을 것.

2. 조건이 까다롭다.
소득조건이 현시점을 반영하지 못하다는 지적이 많다.(총 자산 3억 2500만원, 자동차 3557만원 이하는 그렇다 쳐도 )
보통 공공임대주택의 소득 기준이 중위소득 120% 이하에 제공되는데 중위소득 120% 2인가구는 3,912,102원
평균초혼연령 남 33세 여 31세 남녀 맞벌이 가구의 세전 소득이 391만원을 넘으면 대부분 공공임대에 넣어볼 기회조차 없는 것.

3. 특히 좋지 않은 이미지.
공공건설임대주택일 경우 LH 아파트에 입주하게 되는데, 유독 LH에 대한 시선이 박하다.
최근엔 LH에서도 이미지 개선을 위해 다분히 노력중이고 부동산 폭등으로 임대주택이 남 일이 아니게 되어버린 상황이라 이미지는 빠르게 개선될 수 있을 것 같다.

LH의 각성, 최근엔 새로운 아파트 브랜드 ANDANTE(안단테)를 선보였다.

민간 임대주택 장점

LH가 짓지 않았다.

모순되게도 우리는 싸지만 좋은 집을 원한다.
누구나 싼 것을 원하지만 구린 집을 원하진 않는다.

솔직히 이 마음은 누구나 같을 것.

LH가 지은 주택 = 저품질
민간 건설사가 지은 주택 = 고품질

이라는 인식이 있어 “임대 아파트는 살 곳이 못돼” 같은 시선이 아직도 남아있는 것.

위에 예를 든 국민임대의 경우 국가에서 민간 아파트를 매입하여 임대하는 경우로,
이런 경우엔 민간 건설 아파트에서 공공임대로 거주하게 되지만

LH에서 건설을 진행한 경우(공공건설임대주택) 우리가 잘 알고 있는 구 휴먼시아, LH아파트 이름으로 임대주택이 나오게 된다.

안타깝게도 이 LH에서 건설한 브랜드 자체가 단점이 되어버리고

자연스럽게 민간임대주택의 최대 장점이 되어버린다.

민간임대주택의 단점

1. 싸지 않다.
월세형 위주인데 월세를 전세로 환산할 시 생각보다 저렴하지 않다. (이 부분을 잘 따져봐야한다.)
저렴하지 않다는건 공공임대에 비해서는 당연하고 전세에 비해서도 생각보단 싸지 않네?가 되는 것
공공임대와 민간임대는 완전히 다른 임대라고 생각하고 접근해야 맞다.

2. 입주자에게 분양 전환 우선권을 부여하지 않는다.
2022년 기준 분양 전환 우선권에 대한 법률이 없다.
강제 규정이 없기 때문에 대부분의 임대사업자는 공고문에 분양 전환 우선권이 없다고 명시를 한다.
2025년까지 분양 전환 우선권을 부여하는 법안의 통과 여부가 결정될 가능성이 높은데,

통과되지 않을 가능성도 있고 설령 분양 전환 우선권이 생긴다 하더라도 분양 시점의 시세를 기준으로 분양가를 책정하기 때문에 분양가가 상당히 높게 책정될 확률이 높다. 주변 시세를 반영한 가격에 분양 받을거라면 굳이 임대주택을 분양 받을 필요가 있을까?

임대주택을 고르는 기준, 나에게 맞는 임대주택 진단

어떤 기준으로 임대주택을 골라야 할까?

임대주택 입주대상 기준에는 크게

1. 무주택 세대원
2. 자산, 소득 기준

이렇게 세가지 기준이 있기 때문에 이 부분을 우선 충족해야한다.

무주택 세대원

어찌보면 당연한 얘기지만 본인(청약자) 또는 배우자 명의로 주택이 있는 사람은 모든 임대주택에 입주할 수 없다.

또한 위 그림에 나와있는대로

본인(청약자)의 부모님, 조부모님(직계존속)과 배우자의 부모님, 조부모님
본인(청약자)와 배우자의 자녀와 자녀의 배우자(직계비속)까지
한 집에 살고 있는데(세대 분리가 되어있지 않다면) 해당 주택이 부모님, 조부모님의 명의로 되어있다면 이 또한 유주택자로 간주한다. (형제자매와 기타 동거인은 집이 있어도 유주택자로 간주하지 않음)

이에 예외가 있는데

공공임대주택의 경우 부모님, 조부모님이 만 60세 이상일 경우엔 (조부모가 60세 미만일 수 있나?) 같은 집에 살더라도 무주택자로 간주하고

민간임대주택의 경우 부모님, 조부모님의 나이와 상관 없이 같은 집에 살면 유주택자로 간주하기 때문에 세대분리가 꼭 필요하다.

이 외에 자세한 예외사항을 보고싶다면 이곳을 참고하면 된다.

잔소리

자산, 소득관련 기준은 임대주택 유형에 따라, 특별공급 일반공급에 따라, 모집공고 유형에 따라서도 달라지기 때문에
정확한 기준을 특정짓기 어렵다.
이 부분에서 많은 분이 조건의 까다로움에 혀를 내두르고 탈주를 하시는데

이것 하나만 꼭 알아뒀으면 한다.

물론 계산하고 공고문 봐야하고 귀찮은거 많지만
내가 노력한 만큼 경제적 이득을 볼 수 있다.

임대주택은 말 그대로 빌려 쓰는 것이다.
무리하게 빚을 지거나 임대료를 내기 위해 지나치게 허리띠를 졸라 매선 안된다.

이 중 일부는 우선 분양권을 받아 거주 중 내가 분양을 받을 수 있는 곳도 있지만 그렇지 않은 곳이 대부분이다.

분양권을 받지 못하면 퇴거해야하는데, 퇴거하고 살 집 마련할 돈은 있어야하지 않겠는가?

가장 우선시 해야할 것은 경제상황이다.

월 임대료는 월세와 같은 개념으로 거주에 월 사용료를 지불하는 것이다.
따라서 이건 소비이고 돌려 받을 수 있는 돈이 아니다.

보증금 대출 이자와 월 임대료, 관리비를 지불하고도 내가 저축할 수 있는 돈이 남아야한다.

이걸 대전제로 임대를 골라야한다.

자산, 소득기준

우선 내 소득을 파악하자.

내 소득이 어디쯤에 해당하는지 파악해야한다.

소득은 근로소득지급명세서에서 직접 조회해서 확인 해보길 바란다.
소득 정보가 잘못되어 청약, 임대주택이 당첨되고도 부적격 판정이 나는 경우가 허다하다.

근로소득지급명세서 확인 방법

우선 LH에서 고지한 기본적인 소득, 자산 기준은 있다. 다만 공고마다 이 기준을 완화하여 고지하는 경우가 있기 때문에(생각보다 많다) 절대적인 기준이 아니라는 점 참고 바란다.

중위소득은 e-나라지표에서 조회가 가능하다. 해당 연도 1~6인가구 금액으로 계산하면 된다.

도시근로자 가구원 수 별 월평균 소득의 경우는 공공, 민간분양 청약의 경우 가구원수가 1~3인인 경우 3인 이하에 속하여 3인 가구의 월평균 소득을 기준으로 하면 되나

임대주택 신청자격의 소득기준은 분양 청약과 달리 1, 2인가구에 대한 소득기준이 별도로 기재되어있다.

따라서 공고문의 소득 기준 표를 참고하는 것이 정확하다.

나에게 맞는 임대주택 진단

마이홈포털에서 나에게 맞는 임대주택을 진단하는 기능을 제공한다.

마이홈포털 진단 페이지 바로가기

이곳에서 나에게 맞는 주택을 검색하고, 공고문에 소득 기준이 나와 일치하는지 꼭 다시 한번 확인하고 청약하자.
근로소득지급명세서 확인 방법 (나의 소득 확인)

각각 임대주택의 내용을 정리하려다보니 이 문서의 내용이 너무 길어져서

통합공공임대
영구임대
국민임대
장기전세
5·10년 공공임대
전세임대
행복주택
민간임대
공공지원 민간임대

자세한 내용은 앞으로 각각의 임대주택에 대해 포스팅을 올리고 이 문서에 연결을 해놓을 생각이다.
(이미 너무 길어졌지만)

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