시간내어 이 글을 읽으면

1. 임대주택이 뭔지, 어떤 종류가 있는지 알 수 있다.
2. 공공임대주택, 민간임대주택의 차이를 알 수 있다.
3. 내가 어떤 임대주택을 선택해야할지 기준을 알 수 있고 나에게 맞는 공공임대주택을 진단할 수 있다.

임대주택

임대주택 정말 싼거 맞나?

보통 우리가 임대주택이라고 하면 국가 또는 지자체에서 복지 차원에서 제공하는 임대주택을 떠올린다.

이 말인 즉,

공공임대주택 임대료가 얼마나 싸냐하면

같은 집 (이율 3.5% 기준 월 임대료를 전세 보증금으로 환산, 보증금과 합하여 계산)

전세 7억 5천만원 = 국민임대 약 2억

이는 공공임대주택 중 일부에 해당하지만 이만큼 가격적인 이익이 확실하다는 것을 알리고 싶었다.
여기에 민간사업자가 제공하는 민간임대주택까지 더하여 ‘임대주택’ 이라고 한다.

임대주택을 바라보는 시선

싸다는 이미지와 더불어 임대주택에 대한 사회적 시선이나 이미지가 곱지는 않다.
휴거(휴먼시아 거지) 엘사(LH 사는 사람)라는 말이 있다.

이런 차별의 시선이 안타깝지만 사회적 인식과 시선을 한순간에 바꾸기 어려운 것이 사실이다.
다행인 것은 LH에서도 이를 인지하고 개선을 위해 노력하고 있다는 점.
최근 집 값의 폭등이 많은 사람들로 하여금 임대주택을 찾도록 만들었다는 점에서 기존의 인식은 차차 개선이 될거라고 생각한다.

하지만 이런 사람들의 선입견과는 다르게 임대주택은
국가에서 건설한 것 뿐만 아니라

아이파크, 힐스테이트와 같은 민간 건설사의 아파트를 국가의 돈으로 사서 임대해주는 것,
국가의 지원을 받아 민간 건설사에서 건설한 아파트를 임대하는 것 등

다양한 종류의 임대주택이 있다.

임대주택의 종류

임대주택은 크게 두가지로 나눌 수 있다.

공공임대	민간임대
국가와 LH한국토지주택공사에서 제공	우리가 잘 알고 들어가고 싶어하는 브랜드 시공사에서 제공

이들은 어떻게 임대를 할까?

임대 주택을 공급하는 방법에 따라 두가지로 나뉘어져 공공, 민간임대 총 4가지 공급 유형이 있다.

공공임대

1. 공공건설임대주택 – 주택이 없는 땅에 LH가 주택을 지어서 임대
2. 공공매입임대주택 – 이미 지어진 주택을 LH가 매입해서 임대
   

민간임대

1. 민간건설임대주택 – 주택이 없는 땅에 민간사업자가 주택을 지어서 임대
2. 민간매입임대주택 – 이미 지어진 주택을 민간사업자가 매입해서 임대

공공임대와 민간임대는 또 다시 여러 종류로 나뉘어있다.

임대주택을 알게되고 이 제도에 대해 정보를 찾다보니 느끼게 된건

뭐 이렇게 많아

일목요연하게 진짜 원하는 정보를 최근에 맞게 정리해서 전달하는 곳이 없었다.
공공임대, 민간임대 이렇게만 있다고 생각했었는데
이게 알고보니 굉장히 다양한 종류의 임대가 있었다는 것.

나는 운이 좋았다.

결혼 전 임대주택에 관심이 전혀 없었고, 임대주택에 들어간다는 생각도 하지 않았다.
하지만 나와 살아보니 전/월세 값이 만만하지 않다는걸 알게되었고
월세와 전세를 돌다가 최근 공공지원 민간임대주택에 당첨되었다.

공공지원 민간임대의 존재를 알게되고 첫번째 청약에 당첨되어
이게 정확히 어떤건지 당첨되고 나서야 제대로 보기 시작한 나로써는 이미 수차례 지원하고 떨어진 분께 미안한 마음이 들 정도였으니깐.

여기서 의문이 들었다.
그래 공공이 임대를 하는건 ‘국민의 주거 안정을 위하여’라는 명목이라도 있다고 치자.

민간은 왜 임대를 하는거지?

돈이 되니까.

생각해보면 너무 당연하다.
우리 기업들이 돈 안되는 사업을 할리가 없지 않은가.

이들이 왜 이 사업을 하는지 아는 것도 중요하다.
그래야 우리가 이들을 어떤 관점에서 바라봐야 할지, 대응해야 할지 알 수 있으니깐.

공공임대와 민간임대의 차이점

그렇다면 공공임대와 민간임대의 가장 큰 차이점이 뭐냐?

가격차이

공공임대는 국가에서 모든 돈을 부담하여 주택을 건설, 매입하여 임대를 하는 것이기 때문에 임대 가격을 국가가 통제 할 수 있다.
따라서 임대료가 싸다.

하지만 돈이 무한이 아니니 국가와 LH, 지자체에서 모든 주택을 짓고 매입해서 임대를 줄 수는 없을 터

따라서 임대사업자에게 각종 세금 공제 혜택을 주고 임대주택 건설 시 용적률, 건폐율, 층수제한을 완화하여 민간임대사업자가 대부분의 자금을 투입하여 주택을 매입 또는 건설하도록 지원한다.

정부에서 많은 세제혜택과 특별혜택을 주지만 민간사업자가 시공 또는 매입 시 많은 금액을 부담하기 때문에 자동차 무료나눔 처럼 임대 금액을 싸게 후려칠 수 없는 것이다.

최소한의 이익도 보장되지 않는다면 어떤 임대사업자가 임대를 하고 싶겠는가?

물론 세제 혜택만으로 가져가는 이득이 많겠지만 모두가 그렇듯 돈 안되고 귀찮은 일은 그 누구도 하고 싶지 않아한다.

따라서 공공임대에 비해 민간임대는 가격이 높게 책정된다. (개인적으로 무조건이라는 표현은 지양하고 있으나 공공임대가 민간임대보다 비싼 경우를 본적이 없다. 있을 수도 있다.)

공급, 관리 주체 차이

공공임대는 국가, 지자체, 공공기관을 통하여 공급, 관리되고 있으며
민간임대는 민간 건설사, 임대사업자를 통하여 공급, 관리되고 있다.

사실 어디에서 관리를 하느냐에 따라 관리가 소홀하다 하기 보다는

‘입주 가구 중 임대주택의 비중이 얼마나 되냐’ 가 더 중요한 요소이다.

어차피 관리는 건설사나 공공기관에서 직접 하는 것이 아니기 때문에
임대 가구가 주를 이루는 단지는 입주자 대표가 관리 주체를 바꾸기 어렵기 때문에 관리를 맡은 용역 업체에서 입주자 눈치를 안보는 것. 따라서 되려 입주자가 갑질을 당하는 안타까운 일이 발생할 수 있다.

분양 전환 우선권

민간임대주택의 경우 분양 전환 우선권에 대한 법률이 정해지지 않아 대부분의 단지가 분양 전환 우선권을 부여하지 않는다. (최근 미분양이 발생한 은평 디에트르는 추가 모집에 분양 전환 우선권을 내걸었다)

공공임대주택 또한 대부분의 임대 유형이 분양 전환 우선권을 부여하지 않지만 5년, 10년 공공임대의 경우 분양 전환 우선권을 부여한다.

하지만 이건 확실하게 알아두자.

분양 전환 우선권은 ‘분양 전환 할 때 너한테 먼저 기회를 줄게’ 이지 ‘분양을 싸게 해줄게’가 아니다.

1. 장기간 거주의 안정이 보장된다 한들 내 집이 아니다.
결국 나에게 남는 것이 없다고 봐야한다. 분양 전환 우선권이 부여되는 임대주택은 5년 공공임대, 10년 공공임대 정도인데 이마저도 10년 공공임대는 분양 전환 결정일 기준으로 감정평가를 받아 분양가가 책정되므로 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정된다.

따라서 싸게살 수 없다.

5년 공공임대는 임대기간 감가상각비를 고려하여 분양가 책정이 되기 때문에 그나마 저렴할 수 있으나, 불확실한 미래를 놓고 좋은 계획이라고 하긴 어렵다.

2. 퇴거 시 모든 상태를 원상복구 해야한다.
전/월세도 마찬가지라고 생각되나, 중문 설치, 아트월 설치 등 거주 환경이 좋아지는 부분에 대해서 전/월세의 경우 집주인과 타협을 볼 여지가 있지만 임대 주택의 경우 원상복구가 원칙이라 설치된 중문과 가벽 등은 철거비용까지 부담해야한다.

3. 임대주택에 대한 좋지 않은 이미지.
위에도 언급했듯 임대주택에 대한 이미지가 좋지 않은 것은 사실이다.취학 아동이 있는 집이라면 충분히 고민해야할 요소라고 생각한다.

공공 임대주택 장점

정말 싸다. 이게 글로만 써서 잘 와닿지 않을 것 같아서 사례를 찾아봤는데, 눈물이 나올 정도다.

위에 살짝 언급이 되었지만 하나의 예를 더 들어보겠다.

아래는 공공매입임대주택에 해당하는 국민임대주택이다.
국가에서 민간 건설사 아파트를 매입하여 임대하는 것으로 공공임대 가격에 민간 아파트를 살 수 있는 아주 좋은 제도이다.
7호선 천왕역 아파트 단지 구석 기준 도보 5분 거리 강남역 50분컷 천왕이펜하우스 1단지. 전세는 5.5억 정도.

공고문 59㎡ 기준 보증금 5494만원(최고가 기준) / 월 36만원

월 임대료를 전세 이자로 환산해보면

연이율 3.5% 기준 1억 2천만원 대출 시 월 상환액 35만원이므로

1억 2천만원(월 35만원을 보증금으로 환산한 금액) + 5500만원(국민임대 공고문에 나온 임대보증금) = 1억 7500만원

전세 5억 5천만원 VS 국민임대 1억 8천만원 (5500 / 36)

공공 임대주택 단점

1. 작은 평수 위주로 공급하고 있다.
가성비가 너무 좋지만 충분하다는 느낌을 받을 수 없다. 막상 신혼부부가 들어가더라도 아이를 낳고 싶은 마음이 생기지 않을 것.

2. 조건이 까다롭다.
소득조건이 현시점을 반영하지 못하다는 지적이 많다.(총 자산 3억 2500만원, 자동차 3557만원 이하는 그렇다 쳐도 )
보통 공공임대주택의 소득 기준이 중위소득 120% 이하에 제공되는데 중위소득 120% 2인가구는 3,912,102원
평균초혼연령 남 33세 여 31세 남녀 맞벌이 가구의 세전 소득이 391만원을 넘으면 대부분 공공임대에 넣어볼 기회조차 없는 것.

3. 특히 좋지 않은 이미지.
공공건설임대주택일 경우 LH 아파트에 입주하게 되는데, 유독 LH에 대한 시선이 박하다.
최근엔 LH에서도 이미지 개선을 위해 다분히 노력중이고 부동산 폭등으로 임대주택이 남 일이 아니게 되어버린 상황이라 이미지는 빠르게 개선될 수 있을 것 같다.

LH의 각성, 최근엔 새로운 아파트 브랜드 ANDANTE(안단테)를 선보였다.

민간 임대주택 장점

LH가 짓지 않았다.

모순되게도 우리는 싸지만 좋은 집을 원한다.
누구나 싼 것을 원하지만 구린 집을 원하진 않는다.

솔직히 이 마음은 누구나 같을 것.

LH가 지은 주택 = 저품질
민간 건설사가 지은 주택 = 고품질

이라는 인식이 있어 “임대 아파트는 살 곳이 못돼” 같은 시선이 아직도 남아있는 것.

위에 예를 든 국민임대의 경우 국가에서 민간 아파트를 매입하여 임대하는 경우로,
이런 경우엔 민간 건설 아파트에서 공공임대로 거주하게 되지만

LH에서 건설을 진행한 경우(공공건설임대주택) 우리가 잘 알고 있는 구 휴먼시아, LH아파트 이름으로 임대주택이 나오게 된다.

안타깝게도 이 LH에서 건설한 브랜드 자체가 단점이 되어버리고

자연스럽게 민간임대주택의 최대 장점이 되어버린다.

민간임대주택의 단점

1. 싸지 않다.
월세형 위주인데 월세를 전세로 환산할 시 생각보다 저렴하지 않다. (이 부분을 잘 따져봐야한다.)
저렴하지 않다는건 공공임대에 비해서는 당연하고 전세에 비해서도 생각보단 싸지 않네?가 되는 것
공공임대와 민간임대는 완전히 다른 임대라고 생각하고 접근해야 맞다.

2. 입주자에게 분양 전환 우선권을 부여하지 않는다.
2022년 기준 분양 전환 우선권에 대한 법률이 없다.
강제 규정이 없기 때문에 대부분의 임대사업자는 공고문에 분양 전환 우선권이 없다고 명시를 한다.
2025년까지 분양 전환 우선권을 부여하는 법안의 통과 여부가 결정될 가능성이 높은데,

통과되지 않을 가능성도 있고 설령 분양 전환 우선권이 생긴다 하더라도 분양 시점의 시세를 기준으로 분양가를 책정하기 때문에 분양가가 상당히 높게 책정될 확률이 높다. 주변 시세를 반영한 가격에 분양 받을거라면 굳이 임대주택을 분양 받을 필요가 있을까?

임대주택을 고르는 기준, 나에게 맞는 임대주택 진단

어떤 기준으로 임대주택을 골라야 할까?

임대주택 입주대상 기준에는 크게

1. 무주택 세대원
2. 자산, 소득 기준

이렇게 세가지 기준이 있기 때문에 이 부분을 우선 충족해야한다.

무주택 세대원

어찌보면 당연한 얘기지만 본인(청약자) 또는 배우자 명의로 주택이 있는 사람은 모든 임대주택에 입주할 수 없다.

또한 위 그림에 나와있는대로

본인(청약자)의 부모님, 조부모님(직계존속)과 배우자의 부모님, 조부모님
본인(청약자)와 배우자의 자녀와 자녀의 배우자(직계비속)까지
한 집에 살고 있는데(세대 분리가 되어있지 않다면) 해당 주택이 부모님, 조부모님의 명의로 되어있다면 이 또한 유주택자로 간주한다. (형제자매와 기타 동거인은 집이 있어도 유주택자로 간주하지 않음)

이에 예외가 있는데

공공임대주택의 경우 부모님, 조부모님이 만 60세 이상일 경우엔 (조부모가 60세 미만일 수 있나?) 같은 집에 살더라도 무주택자로 간주하고

민간임대주택의 경우 부모님, 조부모님의 나이와 상관 없이 같은 집에 살면 유주택자로 간주하기 때문에 세대분리가 꼭 필요하다.

이 외에 자세한 예외사항을 보고싶다면 이곳을 참고하면 된다.

잔소리

자산, 소득관련 기준은 임대주택 유형에 따라, 특별공급 일반공급에 따라, 모집공고 유형에 따라서도 달라지기 때문에
정확한 기준을 특정짓기 어렵다.
이 부분에서 많은 분이 조건의 까다로움에 혀를 내두르고 탈주를 하시는데

이것 하나만 꼭 알아뒀으면 한다.

물론 계산하고 공고문 봐야하고 귀찮은거 많지만
내가 노력한 만큼 경제적 이득을 볼 수 있다.

임대주택은 말 그대로 빌려 쓰는 것이다.
무리하게 빚을 지거나 임대료를 내기 위해 지나치게 허리띠를 졸라 매선 안된다.

이 중 일부는 우선 분양권을 받아 거주 중 내가 분양을 받을 수 있는 곳도 있지만 그렇지 않은 곳이 대부분이다.

분양권을 받지 못하면 퇴거해야하는데, 퇴거하고 살 집 마련할 돈은 있어야하지 않겠는가?

가장 우선시 해야할 것은 경제상황이다.

월 임대료는 월세와 같은 개념으로 거주에 월 사용료를 지불하는 것이다.
따라서 이건 소비이고 돌려 받을 수 있는 돈이 아니다.

보증금 대출 이자와 월 임대료, 관리비를 지불하고도 내가 저축할 수 있는 돈이 남아야한다.

이걸 대전제로 임대를 골라야한다.

자산, 소득기준

우선 내 소득을 파악하자.

내 소득이 어디쯤에 해당하는지 파악해야한다.

소득은 근로소득지급명세서에서 직접 조회해서 확인 해보길 바란다.
소득 정보가 잘못되어 청약, 임대주택이 당첨되고도 부적격 판정이 나는 경우가 허다하다.

근로소득지급명세서 확인 방법

우선 LH에서 고지한 기본적인 소득, 자산 기준은 있다. 다만 공고마다 이 기준을 완화하여 고지하는 경우가 있기 때문에(생각보다 많다) 절대적인 기준이 아니라는 점 참고 바란다.

중위소득은 e-나라지표에서 조회가 가능하다. 해당 연도 1~6인가구 금액으로 계산하면 된다.

도시근로자 가구원 수 별 월평균 소득의 경우는 공공, 민간분양 청약의 경우 가구원수가 1~3인인 경우 3인 이하에 속하여 3인 가구의 월평균 소득을 기준으로 하면 되나

임대주택 신청자격의 소득기준은 분양 청약과 달리 1, 2인가구에 대한 소득기준이 별도로 기재되어있다.

따라서 공고문의 소득 기준 표를 참고하는 것이 정확하다.

나에게 맞는 임대주택 진단

마이홈포털에서 나에게 맞는 임대주택을 진단하는 기능을 제공한다.

마이홈포털 진단 페이지 바로가기

이곳에서 나에게 맞는 주택을 검색하고, 공고문에 소득 기준이 나와 일치하는지 꼭 다시 한번 확인하고 청약하자.
근로소득지급명세서 확인 방법 (나의 소득 확인)

각각 임대주택의 내용을 정리하려다보니 이 문서의 내용이 너무 길어져서

통합공공임대
영구임대
국민임대
장기전세
5·10년 공공임대
전세임대
행복주택
민간임대
공공지원 민간임대

자세한 내용은 앞으로 각각의 임대주택에 대해 포스팅을 올리고 이 문서에 연결을 해놓을 생각이다.
(이미 너무 길어졌지만)

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