다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일 유예 종료로 다시 적용 중이다. 조정대상지역(현재 서울 전역과 경기 일부) 내 주택을 파는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해진다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 이 중과세율을 2027년 5%포인트·10%포인트, 2028년 10%포인트·15%포인트로 2년간 한시 완화하고 2029년부터 현행대로 돌아가는 안이다. 과세표준 3억 원 기준으로 2주택자는 세금이 1억 5,406만 원에서 1억 906만 원으로 4,500만 원 줄고, 3주택 이상은 1억 8,406만 원에서 1억 2,406만 원으로 6,000만 원 줄어난다(계산 근거는 아래). 다만 이 개편안은 아직 국회 심의 중인 정부안이므로 12월 본회의 통과 전에는 확정값이 아니다.

이 글의 기준일은 2026년 11월 3일이며, 세율·누진공제·중과 요건은 아래 공식 기관 페이지에서 직접 확인한 값이다.

핵심 요약: 양도 시점별 중과세율

구분	2026년(현행)	2027년(완화안)	2028년(완화안)	2029년 이후
2주택자	기본세율+20%p	기본세율+5%p	기본세율+10%p	기본세율+20%p
3주택 이상	기본세율+30%p	기본세율+10%p	기본세율+15%p	기본세율+30%p
장기보유특별공제	중과 대상 주택 배제	(개편안: 거주기간 공제로 전환)	(동일)	(동일)

현행 기본세율은 과세표준 1,400만 원 이하 6%부터 10억 원 초과 45%까지 누진 구조다(국세청 양도소득세 세율표).

중과가 다시 붙은 경위: 4년 유예의 종료

조정대상지역 내 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 시행령으로 한시 배제돼 왔다. 이 기간에는 조정대상지역 주택을 팔아도 중과세율 대신 기본세율(보유 2년 이상)이 적용됐고, 요건을 충족하면 장기보유특별공제도 받을 수 있었다. 정부가 추가 연장을 하지 않으면서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 부활했다(국세청 세율 페이지 각주, 재정경제부 2022년 보도자료).

여기서 자주 틀리는 것 하나. “유예가 끝났으니 무조건 20%포인트가 더해진다”가 아니다. 중과는 조정대상지역 내 주택을 팔 때만 붙는다. 조정대상지역 밖(비규제 지역)의 일반 주택은 다주택자라도 기본세율이 그대로 적용된다. 내 집이 조정대상지역인지부터 확인해야 한다.

완화안의 계산: 과세표준 3억 원이면 얼마가 달라지나

재정경제부 개편안의 완화 수준을 실제 계산으로 보자. 국세청 세율표(2023년 이후)의 누진공제를 적용해 과세표준 3억 원 기준 산출세액을 구하면 아래와 같다.

과세표준 3억 원	2026 현행	2027 완화	차액
2주택자 (6~45%+20%p)	1억 5,406만 원	1억 906만 원	4,500만 원
3주택 이상 (6~45%+30%p)	1억 8,406만 원	1억 2,406만 원	6,000만 원

같은 3억 원이라도 과세표준이 아니라 양도차익이 3억이라면 장기보유특별공제·필요경비에 따라 과세표준이 줄어들어 세금은 달라진다. 위 계산은 “중과세율 차이만” 보는 것이다.

주의할 점도 있다. 개편안은 2027년 이후 양도분에 완화 세율을 적용하되, 2026년 5월 10일 이후 양도분도 내년 신고 때 완화 세율을 적용받는 경과조치를 담고 있다. 이미 올해 팔아서 중과세율로 세금이 계산됐다면 확정신고 전 개편안 확정 여부를 확인해야 한다.

장기보유특별공제 배제: 세율만큼 아픈 두 번째 타격

중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 유예 기간(2022.5.10.~2026.5.9.)에는 보유 3년 이상이면 연 2%, 최대 30%까지 공제받을 수 있었지만, 중과 재개 후 조정대상지역 중과 대상 주택은 이 공제가 원칙적으로 배제된다. 보유 10년인 다주택자라면 “공제 30% + 중과세율” 이중 타격을 받는 셈이라, 실제 세부담 증가폭은 세율 표만 볼 때보다 크다.

개편안은 여기에도 손을 댄다. 장기보유특별공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심 공제로 전환하고, 비거주 주택은 공제를 배제하는 방향이다. 거주했던 주택은 혜택이 유지되지만 임대용·투자용 주택은 공제가 줄어드는 구조다. 이 역시 국회 통과 전까지는 안이다.

판단표: 지금 팔까, 2027년까지 기다릴까

상황	판단	이유
조정대상지역 밖 주택 처분	시기 무관	중과 대상 아님, 기본세율 적용
조정지역 2주택, 급히 팔아야 함	2026년 양도	개편안 확정 전이라도 완화 세율 소급 적용 예정
조정지역 2주택, 여유 있음	2027년 양도 검토	+20%p→+5%p, 3억 기준 4,500만 원 절감
조정지역 3주택 이상	연도 분산 검토	2027년 +10%p가 최저점, 2029년 복귀 전 처분 유리
단기(2년 미만) 보유	경합 주의	60%·70% 단기세율과 중과세율 중 큰 금액 적용
국회 상황 불확실 수용 불가	보류	12월 본회의 통과 전 확정 아님

“무조건 2027년까지 기다린다”가 정답은 아니다. 개편안이 통과되지 않으면 현행 중과가 그대로 이어진다. 반대로 개편안이 통과되면 2026년 양도분도 완화 세율을 적용받는 경과조치가 예정돼 있어, 급매를 칠 이유도 줄어든다. 내 거래 일정과 국회 일정(12월 본회의)을 함께 봐야 한다.

자주 틀리는 3가지

첫째, “서울 집이면 무조건 중과”가 아니다. 중과 판단은 양도하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지에 달려 있다. 서울 전역이 현재 조정대상지역으로 지정돼 있지만, 지정은 해제·추가될 수 있으니 양도 시점의 국토교통부 공고를 확인해야 한다.

둘째, 주택 수를 등기 기준으로만 세지 않는다. 분양권·조합원 입주권도 주택 수에 포함될 수 있어, 겉보기 2주택이 세법상 3주택 이상으로 계산될 수 있다. 중과세율이 20%p에서 30%p로 뛰는지 여부는 이 계산에서 갈린다.

셋째, 양도 시점은 계약일이 아니라 잔금일·소유권이전일 기준으로 판단되는 경우가 많다. 2026년 12월에 계약하고 2027년 1월에 잔금을 받으면 양도 시점이 2027년이 될 수 있다. 연도를 넘기는 거래는 세무사와 양도 시점부터 확인해야 한다.

이 글의 한계

2027~2028년 완화 세율은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 국회(재정경제기획위원회) 심의 중이다. 통과 과정에서 세율·적용 시기가 바뀔 수 있고, 개별 거래의 세금은 필요경비·장기보유특별공제·1세대 1주택 판정 등에 따라 달라진다. 실제 거래 앞에서는 국세청 홈택스 양도세 예상신고나 세무 전문가 확인을 권한다.

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출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 · 국세청 양도소득세 세율 · 국세청 장기보유특별공제율